第二节 投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：(1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量

　　外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产,部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。

　　(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。

　　P139【例7-3】20×8年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×7年11月1日，三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元;三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×(1 000÷3 000)]=200(万元)

　　借：投资性房地产-厂房　　　　　　　　　　　　10 000 000

　　　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000 000

　　借：投资性房地产-已出租土地使用权　　　　　　2 000 000

　　　　贷：无形资产-土地使用权　　　　　　　　　　 　2 000 000

　　(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

　　参见“房地产转换和处置”部分内容。

　　二、与投资性房地产有关的后续支出

　　(一)资本化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

　　企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

　　P139【例7-4】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

　　本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

　　借：投资性房地产――厂房(在建) 14 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧 6 000 000

　　　　贷：投资性房地产――厂房 20 000 000

　　(2)20×8年3月15日～l2月10日：

　　借：投资性房地产――厂房(在建)　　　1 500 000

　　　　贷：银行存款等　　　　　　　　　　　　　1 500 000

　　(3)20×8年12月10日，改扩建工程完工：

　　借：投资性房地产-厂房　　　　　　　　l5 500 000

　　　　贷：投资性房地产――厂房(在建)　　　　l5 500 000

　　P140【例7-5】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

　　借：投资性房地产――厂房(在建) 12 000 000

　　　　贷：投资性房地产――成本 10 000 000

　　　　　　　　　　　　――公允价值变动 2 000 000

　　(2)20×8年3月15日～11月10日：

　　借：投资性房地产――厂房(在建)　　1 500 000

　　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　1 500 000

　　(3)20×8年11月10日，改扩建工程完工：

　　借：投资性房地产-成本　　　　　　　　 13 500 000

　　　　贷：投资性房地产――厂房(在建)　　l3 500 000

　　(二)费用化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

　　【例7-6】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修指出1.5万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：其他业务成本 15 000

　　　　贷：银行存款 15 000