第三节 用益物权制度

　　【解释1】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　【解释2】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、准物权。

　　【解释3】(1)用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提;而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用;(2)用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权;(3)用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。

　　一、土地承包经营权(P355)

　　1、土地承包经营权的设立

　　土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。

　　【解释】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的，不得对抗善意第三人。

　　2、土地承包经营权的流转

　　(1)在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权。

　　(2)如果采取互换、转让方式流转没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。

　　(3)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

　　二、建设用地使用权(2008年综合题)(P355)

　　1、登记生效

　　建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。

　　2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则

　　(1)建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。

　　(2)当建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　3、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。(2009年原制度单选题)

　　【例题?单选题】根据《物权法》的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是( )。(2009年原制度)

　　A、自动续期

　　B、建设用地使用权收归国有，不得续期

　　C、经县级以上人民政府批准，可以续期

　　D、经不动产登记机构批准，可以续期

　　【答案】A 

　　三、地役权(2008年综合题)(P356)

　　1、地役权的设立

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记的，不得对抗善意第三人。

　　【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。

　　2、地役权的期限

　　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　3、地役权的从属性

　　地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。

　　4、地役权的不可分性

　　地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。

　　5、地役权的效力

　　(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。

　　(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　【解释】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。

　　(3)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　(4)供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　6、地役权的消灭

　　如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。

　　7、地役权与相邻关系的区别

　　(1)二者的性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权;而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。

　　(2)两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序;地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。

　　(3)两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准;而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。

　　(4)相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。

　　(5)相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。

　　【例题1?单选题】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合《物权法》规定的是( )。

　　A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利

　　B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙

　　C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁

　　D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙

　　【答案】D

　　【解析】地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。

　　【例题2?单选题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。

　　A、小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】(1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。在本题中，小区业主通过受让建筑物区分所有权，对小区范围内的建设用地使用权形成了所有关系，依法享有地役权，因此有权向乙提出请求;(2)甲公司在转让全部小区房屋后，对需役地已不具有任何权利，丧失了地役权人的资格，因此，甲公司无权向乙提出请求。

　　【例题3?单选题】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。根据物权法律制度的规定，下列说法中，不正确的是( )。

　　A、该约定属于有关相邻关系的约定

　　B、该约定属于地役权合同

　　C、如果李某将其土地承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

　　D、如果张某将其土地承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

　　【答案】A

　　【解析】(1)选项AB：地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准;而相邻关系则是为了达到使用的最低标准;(2)选项C：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权;(3)选项D：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力，但是，未经登记的，不得对抗善意第三人。